開(kāi)發(fā)商五證不全我該如何退回購(gòu)房款「開(kāi)發(fā)商五證不全定金可以退嗎」

眾所周知，國(guó)家有關(guān)部門(mén)早已對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋銷(xiāo)售和廣告宣傳方面，作出了嚴(yán)格的規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商必須在“五證”齊全的情況下，才能進(jìn)行銷(xiāo)售。同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商在賣(mài)房時(shí)，不得再拿“學(xué)區(qū)學(xué)位房”說(shuō)事。畢竟居者有其屋，有了房子對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)才是真正的擁有了一個(gè)家，房子也是老百姓家中最大份額的財(cái)富。能買(mǎi)一套合適安心的房子幾乎是所有人的心愿，然而禁令之下，仍有不少開(kāi)發(fā)商在五證不齊的時(shí)候，就開(kāi)始超前收錢(qián)與購(gòu)房者簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議。

近日，在河北涿州購(gòu)房的鄭女士等業(yè)主尋求幫助，稱(chēng)她們?cè)谡J(rèn)購(gòu)了涿州市華陽(yáng)房地產(chǎn)旗下項(xiàng)目的房源后，即遭遇開(kāi)發(fā)商五證不齊就違章售樓的情形并引發(fā)糾紛。來(lái)自北京市盈科律師事務(wù)所的周雷律師，將在節(jié)目中與鄭女士好好聊聊關(guān)于購(gòu)買(mǎi)期房的那些事。

案例回顧

2017年8月，一通來(lái)自銷(xiāo)售公司業(yè)務(wù)員打給鄭女士的樓盤(pán)促銷(xiāo)電話(huà)，讓鄭女士對(duì)河北涿州的一個(gè)樓盤(pán)動(dòng)了心，準(zhǔn)備以全款購(gòu)買(mǎi)河北省涿州市華陽(yáng)房地產(chǎn)公司旗下的樓盤(pán)項(xiàng)目。

鄭女士憑借樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員承諾的2018年12月31日交房，以及出于對(duì)代理銷(xiāo)售公司之前幫弟弟購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并交易成功的信任感，直接掉進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的套路里，當(dāng)即決定與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并依據(jù)合同交付了部分房款。

據(jù)鄭女士所說(shuō)，直到2018年年底，通過(guò)朋友上網(wǎng)查詢(xún)，才獲知自己所購(gòu)買(mǎi)的房子五證不全，而且是已經(jīng)被曝光的違法建筑。

2018年年底開(kāi)發(fā)商無(wú)法交付房子的時(shí)候，對(duì)之前購(gòu)房的業(yè)主進(jìn)行了一次降價(jià)，希望眾多業(yè)主能夠補(bǔ)齊房款，延期收房。有的業(yè)主雖有意見(jiàn)，但房款已交，認(rèn)購(gòu)協(xié)議已簽，加之此時(shí)開(kāi)發(fā)商態(tài)度強(qiáng)硬，業(yè)主們只能無(wú)奈接受現(xiàn)實(shí)。即使堅(jiān)持退房的業(yè)主，也遭遇了開(kāi)發(fā)商不退電商費(fèi)用，僅退部分房款的不合理局面，甚至開(kāi)發(fā)商已經(jīng)跟業(yè)主明確表態(tài)，聲稱(chēng)眾業(yè)主如果對(duì)開(kāi)發(fā)商不退全款的做法不滿(mǎn)，可以通過(guò)打官司的方式解決問(wèn)題。

如今，鄭女士也多次找到之前代理房屋銷(xiāo)售的經(jīng)銷(xiāo)商協(xié)商退房，結(jié)果經(jīng)銷(xiāo)商已經(jīng)更換了代理銷(xiāo)售的樓盤(pán)。目前與鄭女士擁有同樣遭遇的60位購(gòu)房者，又該如何追回已付的房款呢？讓我們聽(tīng)聽(tīng)律師怎么說(shuō)。

律師支招

在聽(tīng)完鄭女士的敘述以及看過(guò)相關(guān)資料后，周雷律師表示，鄭女士提供的合同中，沒(méi)有提及預(yù)售許可證的相關(guān)信息，開(kāi)發(fā)商也確實(shí)沒(méi)有取得預(yù)售許可證，那么按照相應(yīng)的法律規(guī)定，未取得預(yù)售許可證的商品房是不允許銷(xiāo)售的，也就是說(shuō)鄭女士與開(kāi)發(fā)商所簽訂的合同有可能會(huì)被法院認(rèn)定為無(wú)效合同。

《商品房銷(xiāo)售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售商品房，必須具備“五證”：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，五證缺一不可。《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。鄭女士可以依據(jù)該條規(guī)定向法院提起起訴，要求確認(rèn)合同無(wú)效并且主張退還相應(yīng)的購(gòu)房款及利息。

目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于鄭女士等業(yè)主在交付購(gòu)房款時(shí)所交的電商費(fèi)用，明確表示不予退還。其實(shí)，不管是電商費(fèi)還是渠道費(fèi)或者是第三方代理銷(xiāo)售的傭金，一般都是第三方公司來(lái)收取的這筆費(fèi)用。周雷律師認(rèn)為，鄭女士有權(quán)向收取這筆費(fèi)用的公司來(lái)主張相應(yīng)的權(quán)利。因?yàn)椴还苷l(shuí)代理銷(xiāo)售該樓盤(pán)，都必須確保自己的銷(xiāo)售行為是合法合規(guī)的，如果房子被認(rèn)定為違章建筑或者是鄭女士的合同被確認(rèn)為無(wú)效合同，那么收取的這筆電商費(fèi)就沒(méi)有任何依據(jù)，所以是可以主張讓其退還的。也就是鄭女士在起訴開(kāi)發(fā)商要求退還相應(yīng)的房款及利息還有其他損失的時(shí)候，可以再單獨(dú)起訴收取電商費(fèi)用的公司，要求其退還收取的電商費(fèi)用。

對(duì)于鄭女士以及其他業(yè)主擔(dān)心在訴訟之后，開(kāi)發(fā)商依舊沒(méi)有錢(qián)來(lái)償還的問(wèn)題，周雷律師建議鄭女士采取相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)保全措施，可以在起訴之后申請(qǐng)凍結(jié)開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)，如果在前期沒(méi)有采取財(cái)產(chǎn)保全措施的話(huà)，那么在執(zhí)行階段，執(zhí)行廳也可以?xún)鼋Y(jié)開(kāi)發(fā)商的賬戶(hù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的房產(chǎn)以及所擁有的土地進(jìn)行拍賣(mài)，然后將拍賣(mài)所得用來(lái)償還債務(wù)。