地產渠道的幾種模式分別是「房地產營銷渠道有哪些」

不知何時，渠道帶客開始衍生出來的呢？

細想來，渠道帶客應始于南方，盛行于南方，北方城市發展較晚，如一些南方開發商、代理商的到來，開始慢慢興起。

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先來談談銷售期

一個項目銷售的銷售期，一般是在售樓處（或者臨時售樓處開）放前3個月開始籌備的。項目營銷部此時基本已經確定了銷售團隊，基本是有以下幾種模式：

A:甲方自己銷售，

B:乙方代理公司獨家銷售，

C：有兩家乙方代理公司，或者含甲方更多的銷售方，

整體銷售甲方項目負責人主導，推動項目各個節點，項目負責人還要結合工程方進度、證件手續的辦理進行節點調整等。簡單來講，算是項目銷售期開始了。

接下來，最重要的事就是把項目信息推向市場，一般找此報紙、高炮、圍檔等投放廣告，久之，待售樓處開放、樣板間開放時，就會有相當多的客戶到訪量，了解了解情況，等辦理好預售證，擇吉時，即可開盤，發布售罄，祝賀清盤了。俗稱"坐銷時代"

然而，如今呢？

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渠道時代

樓市在經過幾個周期性的調整過程中，只是投報紙廣告，網絡廣告，售樓處來不了客戶，于是就得想辦法，把客戶請到售樓處來，于是就得走出去找客戶，這樣就是所謂的"外展時代"，然后在大的商圈賣場出現了樓盤展位，有了一些銷售人員進行派發宣傳彩頁，這些銷售人員有的是大學生，周末兼職掙個外快，大家還給他們起了一個很動聽的名字&……小蜜蜂，那些專職的派單員被稱作為拓展專員，他們的職責就是在人流大的地方、樓盤展位向客戶介紹樓盤信息，留電話，邀約到售樓處，增加項目的客戶到訪，達到銷售目的。

當這在此之后又出來一個名詞，被稱作為電商。這個電商，不知道是不是那個所謂的"電子商務"中的"電商"，大概的意思是，通過二手房門店或其他的方式，整合更多買房的人，把他們組成一個團，與開發商"談判"，向客戶收取一定額度的"團購費"，來換取一定金額的買房實惠。這種電商用APP系統管理資源，高效溝通，把城市區域內的二手房中介門店的人整合起來，成百上千的經紀人銷售一個或幾個項目，集中性的導入客戶幫助項目銷售。

電商平臺只是整合所有中介門店的經紀人，沒有自己的銷售團隊。于是就有另一種銷售模式的出現：分銷；他們有自己的銷售團隊，少則十數人，則幾十上百千。他們通過高額的傭金，刺激團隊銷售人員，讓銷售人員拼命的尋找客戶，從而達到銷售目的。所謂的重賞之下，必有勇夫，便是這種道理。分銷確實解決了一些比較難以銷售的項目。

辦法總必困難多。

市場項目很多，其中不缺乏操盤失策，或者資金出現問題的項目，他們為了完成銷售，回籠資金，不得不以特抵押，換得一些錢回來，這時就會有帶銷售團隊的資金方出現，他們被稱之為"包銷"。比如，項目還有向百套房子，他們全部包銷，意思就是每一套房子都交上定金，規定在1個月或者約定一個合理日期，完成銷售去化。當然他們的風險是很大的，反之收益也是非常可觀的。

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總結

通過回顧，樓盤銷售基本就是這樣幾種情況：

甲方自銷：甲方自己組建銷售團隊。

代理銷售：甲方委托代理公司進行銷售。

外場銷售：甲方或乙方公司組建外場團隊，向售樓處導入客戶，加大到訪量。

電商平臺：通過整合中介經紀人，向售樓處導入客戶，完成銷售。

分銷：通過高額獎勵完成銷售。

包銷：向甲方注入資金，買斷房源，在約定時間內完成銷售。

現在歸納一下，所謂的渠道就是：把客戶導入的途徑。

原來的項目銷售推出后，客戶會主動到訪，了解項目情況。因為市場的轉變，當下需要更多的途徑把客戶"請"到售樓處，才能完成銷售任務。這就衍生出所有項目都非常重視的方法渠道帶客，至于是選擇哪一種模式，還是要根據每個項目的不同處境而定。

那么，這個渠道應當如何做呢，我們接下來慢慢研究、探討。