廣州樓盤對比「廣州樓市分析」

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提問：新人首問。廣叔你好，請問：我準備在廣州主城區買房，個人在廣州的首套住房，不考慮花都、從化、增城和南沙區，主要考慮科學城、金融城、琶洲等離地鐵站近的，90㎡左右的三房，總價約500萬，首付在200-260萬，主要是投資兼自住，十年內沒有義務教育就讀需求，但有配套學校更好。請廣叔推薦一下，合適的區域和樓盤。一手還是二手都可以。之前看過文沖的萬科城市之光，但聽說附近1.8km有化工廠，層高偏低為2.6米；花地灣的萬科金域曦府，但樓高有40多層，會不會公攤面積較大？這兩個樓盤哪個較好？謝謝

回答：你好。萬科城市之光可以考慮，化工廠，未來環境保護以及環保科技的提升，影響不大；萬科金域曦府，主要靠白鵝潭CBD輻射，還需要點時間，公攤面積主要還看容積率。如果選的話，優選前者。

提問：廣叔:您好！請問萬科城市之光和珠江花城哪個更適合投資，現在是買房的好時機嗎？

回答：你好。都可以考慮的，優選珠江花城。低總價的我認為沒問題。高總價的二手可以再等等。

提問：新人首問，廣叔你好，首問回答了萬科城市之光和金域曦府比較的問題，現等待你回復購房區域和樓盤的問題。請問：我準備在廣州主城區買房，個人在廣州的首套住房，不考慮花都、從化、增城和南沙區，主要考慮科學城、金融城、琶洲等離地鐵站近的，90㎡左右的三房，總價約500萬，首付在200-260萬，主要是投資兼自住，十年內沒有義務教育就讀需求，但有配套學校更好。請廣叔推薦一下，合適的區域和樓盤。一手還是二手都可以。謝謝

回答：你好。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

提問：廣叔您好，本人在越秀區工作，原有越秀區五羊一套老房子現置換出約450-500w左右本金首付，想置換一手樓，總價800-900w左右三房，自住外加考慮投資價值，不知道考慮芳村還是天河區的一手樓比較合適？目前看過廣船璇灣和保利天匯，不知道這個價位還有哪些一手樓或二手樓盤合適，感謝廣叔給意見。

回答：你好。白鵝潭也有潛力，但短期還不能成氣候，需要點時間，長期持有的話可以考慮廣船璇灣，江景還不錯；短期和長期都較穩的話，具體潛力大的板塊，詳見知識星球內部分享！

提問：廣叔你好，首付預算60至65w，3房，新房和二手均可現在在科學城上班，首套無貸款,暫時無購房資格，剛需兼顧升值，小孩目前兩歲比較注重教育，目前看了，合生，尚東陽光，云頂，華潤公園上城等樓盤，對合生和尚東陽光這兩個盤戶型和價位比較滿意，但是合生靠近鳳凰城，升值空間較小。尚東陽光周邊環境感覺不太好。請問廣叔有合適的盤推薦或者建議嗎？

回答：你好。預算有限，需要做一些取舍的。合生湖山國際是靠近鳳凰城，配套一般，也沒地鐵；尚東陽光周圍是有一些的工業廠房，但近地鐵，可以做優先考慮；碧桂園云頂一般，位置還更偏；華潤公園上城，位置略尷尬，如果不嫌高速噪音可入手。還可看下二手：具體潛力大的板塊，詳見知識星球內部分享！

提問：廣叔您好，公寓不期望以后增值轉手，就想一直持有收租，一年5個點的回報率可以嗎？萬科云城米酷怎么樣！謝謝

回答：你好。超過4、5個點是可以收租持有。萬科云城米酷位置還可以。

提問：廣叔你好，本人已經住進天健上城板塊，先有部分閑置資金，發現廣氮有底價盤源，兩百多可以全款購買，每平比天健要低2萬，補地價后可以交易。這種房源是否合適投資。

回答：你好。具體要看哪個盤。大折價的盤，多是樓層不好，要么就是戶型不好，通風采光有問題。如果都沒問題，當然可以買。

提問：新人首問：廣叔你好！目前廣州天河偉誠廣場一套90平自住（抵押貸款257萬），17年買增城保利平方花園一套（高樓層東南90.4平，全款），瑞安創逸公寓一套（全款自用）。偉誠廣場是開放小區，極少車位（隔壁海景租車位），房子4樓，朝向西，想改善居住環境，想買小區好點樓齡新點的但不要太遠，上班在龍口東。我的問題是：

1.能接受800萬左右的，手里錢不夠，想賣自住的房子和增城的房子，自住的有抵押需要先還貸才能賣么？

2.增城的明年5月才滿兩年，沒滿5年的交易稅有多高？買的總價加契稅160。

3.偉誠廣場的房子地段好，生活方便，樓齡21年，開放式，物業一般，車位少，房子價位起不來，以后會不會更差？就糾結這個考慮要不要賣。

4.等兩年攢夠首付再買還是明年把偉誠廣場賣了早買？

5.有哪些參考樓盤（交通要方便，因為有家人不會開車）

回答：你好。

1、增城的可明年5月滿2年出手，現在也不容易賣，賣不起價

2、偉誠廣場建議出手，產品很一般

3、800w左右建議考慮天河新盤如：具體潛力大的板塊，詳見知識星球內部分享！

提問：廣叔，我在黃埔區上班，請問：1、黃埔中央城這個盤適合自住和投資嗎？

2、中央城J區120方4房西南向戶型，位于底層望幼兒園，單價3.4萬。對比，保利羅蘭4期88方小三房戶型，吹風價單價4.1-4.3萬，靠近高速。這兩個適不適合入手？哪個適合自住加投資？

3、保利羅蘭4期小三房哪個戶型比較適合自住加保值？

回答：你好。

1、中央城，盤大，位置配套一般

2、具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見知識星球內部。

3、戶型方面100平左右3房最佳，小三房也可

提問：預算650-700萬自住，想買90-100的三房，喜歡美林湖畔花園，但目前又有上漲的趨勢了，是選盈彩美居，還是去時尚明苑看看呢？城光目前如何？謝謝

回答：你好。美林湖畔花園可以買；也可以看看時尚明苑；城光也可考慮，但這個價位建議是看看金融城車陂一帶。

提問：小孩2023年9月上小學，預購學位房。目前手頭有子彈350，現有廣州房產一套凱德山海連城3房房屋（2019年房產證）無貸款。杠桿可貸250。我們上班一個在越秀東山口，一個在黃埔開發區。主要是考慮小孩上學，兼顧通勤。請問廣叔要如何配置？

回答：凱德山海連城周圍比較荒，沒什么配套，不住可出手置換；不知道月供能力怎么樣，可看下天河的保利天匯；以及黃埔、科學城新房，如：具體潛力大的板塊，詳見知識星球內部分享！

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