隱藏在小區的生意「在小區里做什么生意比較好」

有人的地方，就有生意、就有機會。今天簡單和大家一起去了解一下，小區里的生意。

隨著中國城鎮化建設的逐步加快，越來越多的人進城買房，聚集在一個又一個小區里。

根據高德地圖2016年的全國小區數據報告，全國已超過30萬小區，其中北京、上海、深圳均超過7000個小區。北京的天通苑，每天有60萬人出門。

作為人口最集中，服務最后一公里的小區，一直都是商家必爭之地。今天簡單和大家一起去了解一下，小區里的生意。

由于涉及業務較多，所以本文只是一個籠統概述，和大家分享我看到、經歷的一些情況，后續會針對各個商業領域再展開詳細的分析。

一、餐飲

民以食為天，3.5萬億的餐飲大市場自然很熱鬧。

其中中式快餐市場：2400億規模；中式小餐飲：1800億；街邊餐飲和食街：1800億。

具體到面、粉就有：1500億；粥點：300億；水餃餛飩：300億。

對于小區來說，如果不是在繁華商業的地段，小區周邊的餐飲主要還是以方便快捷為主。

（1）早餐

作為每日第一餐，小區樓下的早餐主要以包子（1.5-5元）、油條、豆漿、煎餃、醬香餅為主，另外還有5-10塊錢流動攤販的手抓餅、山東煎餅。

我曾經和一個賣過山東煎餅的小哥聊過，他們一家三口都在杭州賣煎餅，早中晚三個地方輪流，單人單車日銷100個起，所以煎餅小哥月入過萬不是夢。

（2）快餐

沙縣小吃、黃燜雞、蘭州拉面、餃子店、麻辣燙是社區餐飲五虎，價格主要在10-20塊之間。這些店鋪主要服務的還是那些未成家室的青年居多（單身、小情侶、未育夫妻），真正有家室的大部分都是買菜做飯、周末六下館。

（3）夜宵

大部分小區附近的夜宵都是流動攤販。炒米線、炒飯、煎餅等15塊錢以內的是暢銷品，而能滿足燒烤這類夜宵需求的現在都比較難得。

（4）酒樓（炒菜）

真正能炒菜、開酒樓的小區，核心就得看小區和周邊社區的入住情況。而且這類餐飲也主要是為了滿足朋友聚餐、宴請的需要，大部分家庭一般一個月就1、2次，均價2-400元左右。

（5）外賣

作為堂食的補充，近幾年外賣逐漸興起，不僅選擇多，有優惠券，還能送上門。2018年中國外賣用戶超過3.7億人，人均消費超過600元。但小區外賣主要還是集中在周末六居多，且多為年輕人。

思考：在小區餐飲2C方面，堂食和外賣是否有連鎖品牌的可能。2B端，點餐、支付、配送、批發、金融是否有更多想象？

二、生鮮水果

做飯買菜是大部分家庭的選擇，但凡小區，周邊定有生鮮店鋪。

根據前瞻網對生鮮行業分析，2017年我國生鮮市場交易規模達1.79萬億，每年保持6%以上的增速。而中國消費者購買水果蔬菜類，平均每周4.48次；魚類水產每周約為2.39次。

一個小區生鮮店日均客流150-200人，日常小區買菜大概支出在700-1000元左右，而水果的支出在500元-800元左右，當然不同社區的規模肯定存在差異。

早上7、8點主要就是大媽大爺為主，而晚上6、7點之后，主要就是年輕人為主。年輕人買的更多的是水果，而長輩們更多是柴米油鹽醬醋菜。

小區店來晚了沒有新鮮菜，攤位小，菜品也不是特別豐富。這才讓周邊的大超市、菜市場以及最近的生鮮電商、互聯網菜場有了機會。

但為什么社區店依然有生意呢？

其一：家庭有老人，現場買菜更方便其二：現場買菜、挑菜更放心其三：情感元素，許多小區店和鄰居熟悉了之后，可以講價、去零、代買、記賬、包括免費贈送。

那么小區生鮮店，還有哪些機會呢？

生鮮供應：許多老板還是要自己每天去市場采購，雖然有美菜這種平臺，但還是有諸多問題。菜品豐富性：受制于店鋪面積，許多社區店菜品供應少、也很少有半成品。銷售終端：小區店是不是可以作為配送點、提貨點或者其他商品分銷店（比如：天貓爆款）。店鋪營銷：許多店鋪沒有營銷活動，沒有工具，不會做營銷。

三、便利店

中國有超過12萬家便利店。其中知名品牌便利店才3萬家左右，大部分都是夫妻店。

大的小區，會有兩三家小超市，煙酒飲料、日用百貨是超市暢銷品。

許多小區的便利店也兼顧賣著生鮮蔬菜，但整體的價格、質量、品類都不是特別好。

現在互聯網企業不僅開線上超市，諸如蘇寧小店、天貓小店、京東便利店等也在陸續進駐小區。

在小區便利店方面，有一些不足我們可以思考：

無活動無營銷：我們有看到連鎖水果店有打折，有會員。但是絕大部分便利店沒有充值、折扣、促銷等活動，原本用戶可以在線下買的商品，一部分逐漸被天貓、京東超市搶走。商品豐富性：傳統店鋪都是坐商，沒有數據，沒有分析。好不好賣全靠自己。因此在幫助店鋪豐富商品、選擇商品、推薦網紅商品是不是有機會。比如天貓小店嘗試三只松鼠、海淘商品在各個小區店的銷售。商家服務鏈：針對小區的供貨，其實現在有很多，但配送貨的及時性、支付結算、金融、煙草等方面會不會有突破。

四、鮮奶預定

鮮奶預定其實在小區里面很容易被忽視，這也被視為一些中等收入家庭才能享受的。其實很多家庭為了小孩成長都會訂牛奶，短則幾個月，長則幾年。

根據農業農村部數據，2018年鮮奶市場總容量已超過427億，年度增速超過6%。2018年京東鮮奶日均銷售10噸，鮮奶年銷售規模同比增長100%，用戶規模同比提升100%

圖：蒙牛和天貓合作的天鮮配

我所在的小區，光明和西湖牌牛奶都可以配送上門，一般鮮奶的價格在3.5-6塊錢之間。

而最近蒙牛聯合淘寶也在做鮮奶預定服務，叫天鮮配。主要是在長三角地區。說實話價格還有點貴，但服務不錯，冷柜保存，干凈衛生。

思考：除了鮮奶預定，八寶粥、面包等是不是也可以采用預定，送貨到柜（冷柜、熱柜），進行自提。

五、快遞

2018年中國快遞突破500億件，人均30多件，快遞小哥日均配送60-100個，京東也在加強業務員上門攬件業務。

2018年全國快遞智能柜超過52萬個，預計2020能有望突破70萬個。其中常見的豐巢、速遞易、云倉、菜鳥，得吐槽一下速遞易的服務，收費真的是太坑爹了。

其中成立于2015年的紙箱哥，一年賣出了6億個快遞，同時其在快遞包裹廣告的業務已經覆蓋了5億網民。

2017年，另一家成立于上海的灰度環保公司成立，公司致力于生產可循環快遞紙箱，幫助企業包裝成本將從2元下降到0.5元，提升毛利率3到5個點。不久，阿里也宣布打造”綠色”物流，進軍循環快遞箱！

思考：在這里隨便YY下，每個樓層可不可以放微型快遞柜，生鮮水產能不能配冷柜？社區大爺大媽能不能參與小區快遞眾包上門？

六、廣告

小區廣告主要是4個位置，入門處的道閘，社區內告示牌、小區展銷、以及電梯廣告。

（1）道閘廣告

許多小區都沒有道閘廣告的，主要得看小區有幾個門，幾個車庫。道閘數量少，效果也不如電梯廣告，畢竟用戶出入電梯的次數和停留電梯的時長遠遠高于道閘廣告。

而且道閘廣告也就是在司機開車進入小區的一瞬間，因此，分眾新潮對于道閘廣告也沒有勢在必得，這類廣告資源就集中在本地的一些中小廣告公司手里，包括社區公告牌。

（2）小區展銷

相比單一的廣告展示，更多企業喜歡實際開展地推。不僅能了解用戶情況，也能讓客戶近距離的接觸到企業的產品，現場下載注冊體驗產品。

其中來自杭州的快閃場地租賃平臺鄰匯吧，成立于2015年，目前已經覆蓋全國2萬多個場地，全年快閃場次數達37萬場。其中社區場地租賃近2000個。

（3）電梯廣告

我們發現電梯廣告主要是分眾和新潮，極個別本地廣告公司在經營著。主要的形式分為廣告機、畫框，以及最近新起的投影屏幕廣告——梯影傳媒（覆蓋全國50個城市，10萬臺）。

根據中國電梯協會統計，2018年中國的電梯保有量達到580萬臺，分眾傳媒覆蓋電梯約為260萬臺，新潮傳媒70萬臺。中國電梯平均每年增長60萬部，未來五年總數會超過800萬部，市場遠遠沒有飽和。

目前電梯每天覆蓋超過4億人，將占到線下流量的50%。其中，社區消費會成為下一個金礦。

而且目前一線城市的電梯廣告的滲透率并不是很高，最高的為上海，只有28%，而最低的為深圳只有9%。

七、垃圾回收

對于垃圾回收，大家可能第一時間想到的是最近火熱的垃圾分類，其中重要的一項就是可回收垃圾。

而在小區回收垃圾，分別有三派：

（1）大爺大媽

小區大媽收集可回收垃圾，主要就是補貼自用。尤其是農村進城和孩子住一起的父母，內心會覺得一直用子女錢不好意思，想自己賺點生活費。(但有時候會被子女、兒媳婦認為是丟人）

（2）物業保潔

保潔阿姨有天然的優勢，可以去到小區任何需要打掃清潔的地方，而且還容易和業主混成臉熟。所以他們才是社區垃圾回收的最強一方。

圖：虎哥回收小區服務站

（3）第三方回收

由于可回收垃圾是可以變現的，所以一部分家庭會把可回收垃圾存放一起，一次性賣給回收垃圾的人。

流動商販：現在還是有一些流動的垃圾回收商販，會愿意上門回收垃圾，也有類似虎哥回收這樣的公司上門回收。在長三角，專業的垃圾回收工人一個月也有近萬元收入。小區回收站：小區的垃圾回收也被一些互聯網企業盯上，比如：回收哥，笨哥哥，幫到家，虎哥回收這種再生能源企業，他們有流動車上門回收，用戶用垃圾兌換積分，用積分兌換日常生活用品。

另一種是直接在每個小區內設置自動回收機器，這個其實早在歐美國家已經比較普遍了。最近的垃圾回收都在一些小區積極布點，操作使用也比較簡單，也吸引了很多的社區居民前去使用，畢竟連一個塑料瓶都算錢，它的模式也是采用積分在線兌換日常生活用品。

國家最新出臺關于垃圾分類的政策，全國46個城市開始實行，甚至有分析顯示，垃圾分類將帶動約2000億的市場規模。其中涉及回收分類、垃圾箱生產、回收設備、清運等。

全美市值第一的垃圾分類巨頭Waste Management ，市值487億美元，美國目前的環衛產業市場化率已達到78%，但中國的環衛產業市場化率不到30%。

八、房屋租賃

租房市場一直是一個萬億市場，尤其是在一二線城市，租房一直是供不應求的。據國家衛計委發布的數據顯示，2015年至2017年間，我國年均流動人口達到2.46億。2017年中國房屋租賃規模超過24500億。

而根據東方證券預測，至2030年我國租賃人口將達2.7億人，住宅租賃市場整體市場規模將達4.2萬億元。

而在房屋租賃市場中，也有眾多的角色參與其中：

（1）房東

我們發現但凡是拆遷房，樓下必有房屋出租的公示欄，而在公示欄附近總有一群老大爺老大媽在蹲守嘮家常。

一旦有目標租客出現，他們就會一擁而上：“小伙子，租房不，單間合作都有，精裝修wifi熱水都有，馬上就能住，要不要看看？”而這些拆遷戶家里都有很多套房子。

（2）小區物業

由于租房是剛需，小區正式交付之后，一是為了物業統一管理，二是為了增加員工收入，現在很多小區的物業都把租房管理在自己手上。

比如綠城，保億物業都有自己的租房賣房業務，小區物業租房有它的好處，畢竟以后有啥事情，都可以直接找物業。

（3）房屋中介

租房也是中介一項收入來源，而中介相比于物業，掌握租房的信息更多，能幫你更好的匹配。

許多租房中介，為了成交，都有專車帶著你看房。我們熟知的貝殼、58、安居客都是常用的租房平臺，但是58租房信息暴露太多，而且很多人都不是房東。

（4）二房東

很多人雖然自己買不起很多房，但看到了租房的火熱市場。所以自己會租很多毛坯或精裝房，進行二次轉租。

二房東價格貴、而且出現問題，服務也不一定好。除了個人的二房東，許多房屋租賃公司也承擔著二房東的角色。

比如蛋殼公寓、自如在這幾年的租房市場中比較火爆。品牌租房有很多好處，比如房屋減價、分期、定期保潔、維修、裝修好等。當然諸如甲醛超標、違法隔離多間等問題也有。

（5）找房網站

目前大部分年輕人主要都是通過找房APP看房，那么如何解決假房源，假中介、擴充真房源數量等，都值得思考。

思考：據數據統計，租客租房目前平均一年換一次，租客對于租房的理念、社交、品質、都有所改變。還有涉及到價格、配套、租房金融、房東服務等，我們在后續租房專題分享中，再來詳細的展開。

九、教育

教育是國家之本，也是家庭大事。無數家長在孩子的學習成長中操碎了心，也不惜重下血本。

一邊社會在倡導給孩子減負，一邊是無數的家長在給孩子報補習班、興趣班、加強班。

2018年中國教育市場超過2萬億，中小學課外輔導行業超過7000億。而伴隨著城鎮化進程加快、以及二胎政策的開放，教育市場將會更加龐大。

托班：由于知識的更細迭代導致許多父母和爺爺奶奶不會教，年輕父母因為工作又沒時間管，因此小區托班，十分受歡迎。興趣班：在城市長大的孩子，多半都參加過幾門興趣課程，什么舞蹈、音樂、表演，再到現在的語言類、計算機類。我有個朋友的孩子，從周六到周末每天都有興趣班，夫妻輪流陪同，而孩子一年的學習費用也超過萬元。加強班：抖音上經常有父母被孩子學業氣暈的段子，不僅是因為學習變難了，更重要的是，學習比拼的傳統一直沒變過。所以，很多父母總在暗暗的比拼較勁，孩子上著各種數學、英語、寫作等加強班。

在大城市，好老師排不上班，價格貴。在中小城市，老師缺，又不是很專業。我曾經走訪個黃山、蕪湖、上饒等城市，針對中小學教育培訓做過深度的調查，這個后面可以單獨來分享。

十、健 身

鍛煉身體的重要性不言而喻，體育健身被列入國民幸福產業，全民運動健身成頂層國家戰略。近幾年無論是Keep，輕 、咕咚這樣健身app，還是樂刻這種門店都很火熱。

根據國家體育總局數據獲悉：2015年中國經常參加體育鍛煉的人數為3.6億人；2025年計劃增長至5億人。健身休閑產業規模也將從2015年的8000億增長至2025年3萬億。

而在小區里面，體育設施是標配，早晚也都有很多人在跑步、打球、跳舞等。根據艾瑞咨詢的一次調查，有44.7%的人保持每周2-6次跑步健身。

但一方面社區健身工具不專業、不齊全，沒有專業健身老師指導，社區健身場地配套也不好，也沒有健身氛圍。另一方面是很多白領買了健身卡，由于距離等因素，經常沒有去鍛煉。

2017年隨著共享經濟的火熱，無人值守的共享健身倉，開始進駐諸多小區。有近40家公司拿到融資，但如今還在不足10家，比如覓跑、抖吧、蝸牛倉。

雖然共享健身倉方便小區居民小樓建設、享受獨立空間的需求。但無論是專業指導、健身氛圍、價格、白天利用率低、無法多人使用和成本方面都有待考量。

目前大部分健身倉4-6平米左右，制造成本1-4萬不等，小區物業租金5000-2萬不等。定價方面，有的按照5分/1元，也有按照階梯價格。但最樂觀的情況，箱體的回本周期也要8個月以上。

以上只是關于小區的一些商業業態比較籠統的介紹，還談不是分析，因為每一個商業領域都值得深度仔細的再去了解。同樣還包括小區醫療、美容理發、廣場舞大媽、老人陪護、家政清潔、社區充電、寵物等領域都暫無提及，這些都是值得去研究、去分析。

這次只是一次啟發，后續我們逐一和大家進行交流。

有人的地方，就有生意、就有機會。

本文由 @十里村 原創發布于人人都是產品經理。未經許可，禁止轉載

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